상대적으로 규제 덜한 조정대상지역-국토교통부는 3일부터 경기도 과천, 서울 전 지역, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 주택 관련 대출 한도 축소 및 재건축·재개발 지위 양도를 대폭 제한하는 부동산 종합대책을 발표했다. 이 밖에 오피스텔 전매제한과 거주자 우선 분양 요건 등이 강화되는 조정대상 지역으로는 경기도 내 성남·하남·고양·광명·남양주·화성 동탄2 등 6개시와 부산시 7개구 등이다. 사진은 조정대상 지역으로 지정된 화성시 동탄2신도시 아파트 전경. /임열수기자 pplys@kyeongin.com

과천·서울·세종 고강도 종합규제
인근 판교·광교·동탄2 등 자본이동
주택값·분양권 ↑ 풍선효과 우려
양도 아닌 보유 규제 필요성 지적

문재인 정부가 서울 전역의 주택 거래를 묶는 정책을 내놓으면서 부동산 투기 폐해가 수도권으로 번지는, 이른바 '풍선효과' 가능성이 제기되고 있다.

서울을 벗어난 부동산 투기자본이 수도권에서 출구를 찾아 투기과열을 초래해 경기도 서민의 주택 사정이 더욱 악화될 것이라는 불안한 전망이 나오면서 '보유'를 규제하는 정책이 포함돼야 한다는 지적이다.

김현미 국토교통부 장관은 2일 정부서울청사에서 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표했다.

'8·2 부동산대책'으로 일컬어지는 이번 대책은 과천시를 비롯해 서울 전 지역과 세종시를 투기과열지구로 묶어 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도를 각각 40%로 낮춰 대출을 제한하는 등 규제를 강화하고, 강남·서초 등 12곳은 투기지역으로 지정해 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한하는 등 이중 규제하는 내용을 담고 있다.

주택 거래를 묶어 부동산 값을 잡겠다는 정부의 의지가 반영됐다는 뜻으로 풀이되는데, 규제지역에서 흐름이 막힌 자본이 인근 수도권 지역으로 옮겨와 부동산 투기가 계속될 것이라는 우려가 나오고 있다.

투기 자본이 흘러들어올 것으로 예측되는 곳은 상대적으로 규제가 덜한 도내 조정대상지역(성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2)과 시장 내 평가가 좋은 김포 한강·수원 광교 등이다.

실제로 성남의 '판교 더샵 퍼스트 파크'의 경우 지난달 특별공급에서 96%를 소진했고 1순위 청약에서 완판된 뒤 1억원 이상의 웃돈이 얹힌 가격으로 시장에 나오고 있어 부동산 투기가 성행했다.

2일 오후 정부서울청사에서 김현미 국토교통부 장관이 부동산 대책을 발표하고 있다. /연합뉴스

우려의 밑바탕에는 규제 지역의 부족한 주택 공급이 깔려 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공급문제를 해결하지 않는다면, 지역만 달라졌지 부동산 투기는 사라지지 않을 것"이라며 "과거처럼 서울에서 먼 지방으로 풍선효과가 나타나진 않겠지만, 분당·판교·광교 등 서울과 가까운 지역에 투자수요가 몰릴 것이며 규제 대상에서 제외된 기존 분양권 가격도 더 오를 수 있다. 결국 장기적으로는 무주택자, 특히 수도권에서 직장을 잡고 결혼을 하는 청년들에게 더 큰 부담을 떠안길 수 있다"고 분석했다.

'양도'가 아닌 '보유'에 초점을 맞춘 제도 개선이 필요하다는 의견도 나온다.

시중은행의 한 부동산 전문가는 "보유세를 늘리지 않는 한 이미 주택을 가진 사람은 10년 이상 소유할지라도 완화정책을 기다리며 손해 보는 장사를 하지 않을 것이다. 큰 돈으로 주택을 보유하는 것이 손해라는 인식을 갖게 해야 한다"며 "이번 대책에 보유세가 빠진 것은 과거 정부의 트라우마 때문일 수도 있겠지만, 더 강한 대책이 여전히 남아있다는 뜻으로도 풀이할 수 있다"고 말했다.

/전시언기자 cool@kyeongin.com